Usufruitier et nu-propriétaire, comment se passe la vente de la maison démembrée ?

 

En matière de gestion du patrimoine, il existe de nombreux outils auxquels les propriétaires d’un bien peuvent recourir.

Le démembrement d’une propriété figure parmi les cas les plus fréquents rencontrés dans le domaine.

 

En tant qu’outil de gestion du patrimoine à part entière, le démembrement est régit par des règles qui lui sont spécifiques en termes de gestion, de disposition ou encore de fiscalité des nu-propriétaire et usufruitiers. Par rapport à cette spécificité, il est important pour ces derniers de bien connaître leurs obligations ainsi que leurs droits se rapportant à la propriété. D’ailleurs, en cas de vente les conventions adéquates doivent être adoptées.

Découvrez alors dans ce qui suit, tout ce que vous devez savoir si vous envisagez de vendre une maison démembrée.

 

Quelles sont les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Le démembrement d’une propriété permet avant tout d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent obtenir par rapport à une possession partagée d’un bien. C’est pourquoi la distinction a été faite entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces deux personnes ont donc des obligations et des droits différents vis-à-vis du bien en question.

L’usufruitier peut en effet être des parents qui ont voulu céder à leurs enfants (les nu-propriétaires) leur maison, tout en profitant de l’usage de cette dernière. Ainsi, ces derniers ne sont pas des propriétaires comme les autres, surtout en matière de disposition de la propriété. Les usufruitiers ont un droit d’usage immédiat sur la maison. Ils peuvent donc l’occuper ou la louer. Dans ce dernier cas, ils perçoivent les revenus locatifs. Ils ont aussi le droit de transmettre son usufruit. Toutefois, ils ont l’obligation de payer toutes les charges découlant de cette jouissance.

En ce qui concerne le nu-propriétaire, il n’a pas de droit immédiat sur le bien. Néanmoins, il peut veiller à la bonne gestion de la propriété.

 

Qu’en est-il de leur solidarité en matière de fiscalité ?

Avant de penser à vendre un bien démembré, vous devez savoir que d’un point de vue fiscal, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas solidaires.

Ainsi, en cas d’impayés les créanciers n’ont pas le droit de ponctionner l’un ou l’autre. Ainsi, l’usufruitier est imposable sur les revenus de la location de la maison par exemple. Par ailleurs, le nu-propriétaire est aussi exonéré de l’impôt perçu par l’ISF. Pour ce dernier, le bien sujet au démembrement fait partie du patrimoine de l’usufruitier. Et, si l’usufruit touchait à sa fin, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire de la maison sans avoir à payer des droits de mutation. Toutefois, si les deux parties s’accordaient à une vente ultérieure du bien, les plus-values qui seront tirées de cette vente seront taxées. Néanmoins, si le bien a été utilisé par l’usufruit comme résidence principale, ce dernier serait exonéré de taxe.

 

Vendre une maison démembrée, comment répartir le prix ?

Usufruitier ou nu-propriétaire, vous désirez mettre en vente un bien démembré ? Sachez alors que pour une vente en nue-propriété, vous pouvez percevoir le montant de la transaction sans pour autant perdre vos droits de jouissance sur le bien. Toutefois, la durée de l’usufruit peut être limitée dans le temps. Par ailleurs, la vente d’une maison démembrée nécessite l’accord conjoint du nu-propriétaire et des usufruitiers.

En ce qui concerne le partage du fruit de la vente, et des éventuelles plus-values, chacun aura une part proportionnelle à la valeur économique de ses droits. Notons que les deux parties peuvent céder leur droit de manière individuelle. En ce qui concerne le prix de mise en vente, il est nécessaire d’estimer le bien en pleine propriété, sans démembrement. Pour savoir la valeur de l’usufruit, il vous faudra prendre en compte la rente tirée du bien ainsi que la période durant laquelle l’usufruitier l’aurait perçu s’il n’y a pas de vente. La valeur de la nue-propriété en sera ensuite déduite. Toutefois, le barème fiscal prévu par l’article 669 du CGI indique déjà la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier. Ainsi, si ce dernier est âgé de 65 ans, il touchera 40% du prix de cession. Aussi, l’établissement d’une convention notariée concernant la répartition des prix doit être faite avant même la vente du bien en question. Toutefois, elle peut aussi être incluse dans l’acte de vente. Et, pour éviter que, suite à la vente de la nue-propriété, l’usufruitier aura à composer avec un étranger, l’acte de démembrement peut inclure une clause stipulant qu’aucune partie ne pourra revendre sans l’accord préalable de l’autre.