Les 9 diagnostics techniques obligatoires à effectuer avant de vendre son bien

 

 

Mis en place par le code de la construction et de l'habitation qui régit les diagnostics immobiliers, article L.271-4 :

« en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est un excès à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique », ces diagnostics sont à titre d'information de l'acquéreur, ils ne sont pas tous obligatoires en location ou en vente.

 

Pour nous expliquer au mieux sur ce sujet, nous sommes allés à la rencontre de notre diagnostiqueur :

Tony Milon de la société DIAGAMTER (Tourcoing)

 

 

Le Dossier de Diagnostics Techniques (D.D.T) 

 

Un dossier de diagnostic technique comprend : 

- Le CREP (constat de risque d'exposition au plomb)

- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits comprenant de l'amiante.

- L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment 

- L'état de l'installation intérieure gaz

- L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) = zone à risques

- DPE (diagnostic de performance énergétique)

- L'état de l'installation intérieure électrique 

- Le document de contrôle des installations d'assainissement non collectif

- L'information sur la présence ou sur le risque de mérule

- Diagnostics de métrage (Loi Carrez) 

 

En l'absence d'un de ces documents, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachées correspondantes et de son côté l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Le vendeur a l'obligation de fournir les 9 diagnostics lorsqu'il est concerné.

 

Le D.D.T -excepté le ERNMT et le contrôle d'assainissement- doit être établi par des professionnels, qui visitent les locaux au préalable. Ils doivent présenter des garanties et des compétences et disposer d'organisations et de moyens appropriés.

L'ERNMT peut être effectué par le vendeur ou le bailleur, ainsi que le certificat d'assainissement fourni par le CPANC.

En cas de pratiques douteuses, sachez que c’est la responsabilité du vendeur qui est remise en cause.

 

RD IMMO vous propose de découvrir sous forme de « fiches » les diagnostics obligatoires à la transition d’un bien immobilier.

 

 

LE CREP (Constat de Risque à l'Exposition au Plomb) 

Immeubles concernés (réglementation) : ceux construits avant le 1er janvier 1949.

Transaction concernée : la vente et la location

Validité : si on a atteint le seuil de présence de plomb, validité 1 an.

Sanctions : le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondantes, le manquement aux obligations aux sécurités et de prudence entrainera la responsabilité pénale du bailleur.

Acheteur : peut convenir en justice une diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

Si du plomb est détecté, le propriétaire n'a pas l'obligation de le traiter sauf si le support est dégradé et le rend accessible, ce qui peut engendrer une intoxication.

Si les supports sont dégradés, le propriétaire a l'obligation :

- d'effectuer des travaux rendant le plomb inaccessible

- d’informer les occupants de l'immeuble et les professionnels devant effectuer les travaux 

En cas de travaux, le maitre d'ouvrage doit remettre le CREP au maître d'œuvres, au coordonnateur SPS et à toute entreprise consultée.

 

 

L’amiante 

On peut la retrouver sous 5 formes : 

Calorifugeage : rendre les canalisations isolantes

Flocage : avait pour but d'isoler (mousse)

Plaque Fibro-ciment amiante (tôles ondulées, sur les abris...)

Amiante ciment en tubes ou en conduit : canalisations

Dale de vinylique : sol souple

Col de carrelage ou de faïence (mur)

 

On la classe selon 2 catégories :

- Matériaux friables : flocage, faux plafonds, calorifugeage

- Matériaux non friables : colle de carrelage, dalles, ciment

 

En raison des effets de l'amiante sur la santé, elle a été interdite en 1997. Des mesures de protections ont été mises en place pour les personnes exposées à l’amiante.

 

Les Immeubles concernés : selon la réglementation, tous les immeubles construits avant 1997 doivent faire un diagnostic technique d'amiante (DTA)

Transaction concernée : la vente et la location

Validité : durée illimitée s’il n'y a pas d'amiante. S’il y en a le diagnostic est à renouveler tous les 3 ans

Sanctions : Le propriétaire doit informer l'acquéreur que le logement contient de l'amiante et doit fournir le DTA.

 

Lorsqu'un matériau comprend de l'amiante, le propriétaire n'a pas systématiquement l'obligation de le supprimer ;

- s’il est dégradé, le propriétaire doit demander une mesure d'air ambiant à un laboratoire environnemental qualifié,

- s’il y a un risque d'exposition à l'amiante avec matériaux friables, il y a alors obligation pour le propriétaire de réaliser des travaux afin d'empêcher la dispersion des fibres,

- s’il y a un risque d'exposition à l'amiante avec matériaux non friables, alors il n’y a pas d'obligation.

 

 

L'état mentionnant la présence de termites dans le bâtiment 

Immeubles concernés : tous les immeubles qui se situent sur des zones déterminées par des arrêtés préfectoraux.

Transactions concernées : la vente et location à partir de janvier 2018

Validité : durée de 6 mois (contaminant) à refaire en cas de nouvel arrêté.

Risques : ça touche les éléments structurels d'une habitation (charpente, murs, planchers...)

Sanctions (pénales) : le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés s’il ne fournit pas le document, ce qui peut entraîner une résolution du contrat ou une diminution du prix (demande auprès du juge).

 

 

L'état de l'installation intérieure gaz

Immeubles concernés : immeubles d'habitation qui ont plus de 15 ans

Transactions concernées : la vente, la location à partir de janvier 2018

Validité : durée de 3 ans sur immeuble de plus de 15 ans (si moins de 15 ans, pas obligé de l'avoir)

Risques : accident dû à une mauvaise installation de gaz, gros dégâts sur la santé des personnes (fuites de gaz...)

Sanctions : Le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut obtenir résolution du contrat et une diminution du prix (demande au juge)

Risque majeur : intoxication au monoxyde de carbone qui peut entraîner la mort ou le handicap (gaz brûlés, odeurs) et explosion

Elément primordial : entretien de la chaudière tous les ans (certificat de vérification d'installation de la chaudière.

 

Le diagnostic doit être effectué sur plusieurs éléments : 

- Appareils fixes de chauffage et production d'eau chaude, sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique alimenté par le gaz.

- Tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires 

- Locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

 

Le diagnostic doit être réalisé sans démontage des installations.

 

 

ESRIS (Etat des Servitude, Risques, et d’Informations sur les Sol) ancien ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)

C'est un document informatif avec un arrêté préfectoral qui détermine les communes touchées.

Immeubles concernés : c'est un document informatif qui vise tous les immeubles, avec un arrêté préfectoral qui détermine les communes touchées.

Territoire concerné : zones faisant l'objet d'un PPR ou d'être dans une zone de sismicité.

Transaction : vente et location

Validité : 6 mois avant la date de la promesse, après la promesse de vente il ne faut pas oublier de mettre à jour l’ERNMT si nécessaire.

Sanctions : Le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut obtenir résolution du contrat et une diminution du prix (demande au juge)

Réglementation : l’ERNMT doit être fourni pour chaque vente.

 

Il a pour but d'informer le futur propriétaire à qui on remet le document, il nous informe sur la nature du sol (état du terrain, inondations, sismicité...)

 

L’ESRIS a un PPR (Plan de Prévention des Risques : naturel, minier, technologique) qui indique les différents risques ; parfois des prescriptions de travaux, risque de sismicité... 

 

 

L'état de l'installation intérieure électrique 

Immeubles concernés : immeubles de + de 15 ans

Transaction : vente et location (usage habitation)

Validité : 3 ans 

Risques : incendie, accidents d'électrocutions (4 000/ an pour des installations vétustes)

Sanctions : le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut obtenir résolution du contrat et une diminution du prix (demande au juge)

 

Ce diagnostic permet d'évaluer la sécurité des personnes, informer les acquéreurs, s'assurer d'une cohérence entre l'énergie qui est distribuée et le type de tableau électrique. Il vérifie les exigences de sécurité et identifie les matériels électriques vétustes et les conducteurs non protégés mécaniquement.

 

 

Le document de contrôle des installations d'assainissement non collectif

Immeubles concernés : tous les immeubles 

Transaction : Vente d'un immeuble d'habitation 

Validité : 3 ans 

Coût : travaux de réhabilitation élevés pour certains propriétaires (impact sur la vente dans logement ancien) entre 4 000€ et 10 000€

Risques : représente un danger pour la santé ou l'environnement 

Sanctions : le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut obtenir résolution du contrat et une diminution du prix (demande au juge)

Réglementation : c’est le Code de l'habitation et de la construction qui régit ce diagnostic.

 

Il s’agit ici d’un document demandé selon les secteurs, on l'annexe à la promesse de vente. En cas de non raccordement, vous disposez d’un délai de trois ans pour effectuer les travaux nécessaires.

 

Le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) est un syndicat intercommunal qui a pour objet de s'assurer du raccordement des immeubles. On le contacte pour demander un projet de raccordement au réseau d'assainissement. Un contrôle doit être déposé pour l'exigibilité du raccordement.

Ce diagnostic est obligatoire au dossier de vente, on informe le futur acquéreur de l'obligation de réaliser les travaux, mais libre à lui de les réaliser ou non. À noter que se raccorder sur la boite d'assainissement d'un voisin est interdit.

 

 

DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Il a deux étiquettes ; consommation performance énergétique et gaz à effet de serre.

Il décrit le logement, le bâtiment et décrit les équipements de chauffage, refroidissement, production d'eau chaude, ventilation (VMC) et conditions de leurs utilisations.

Immeubles concernés : tous les immeubles d'habitation (neuf/ancien), location saisonnière et locaux commerciaux. 

Transaction : vente et location 

Validité : 10 ans et à refaire quand il y une vente ou travaux (modification d'installation intérieure gaz/électricité) 

Risques : annulation du contrat

Sanctions (si pas de DPE à l'acte) : le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut obtenir résolution du contrat et une diminution du prix (demande au juge)

 

 

Diagnostic de métrage loi Carrez

Il sert à mesurer la surface privative habitable, déterminer les volumes et doit être accompagné de plusieurs documents. Il ne prend pas en compte les locaux en dessous de 1,80m de hauteur (mansardes).

Immeubles concernés : tous les immeubles d’habitation et les locaux commerciaux 

Transaction : vente et location

Validité : à vie (sauf en cas de modifications)

Risques : surface habitable pas réelle si on prend en compte toutes les mansardes

Sanctions : le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut obtenir résolution du contrat et une diminution du prix (demande au juge)

Pris en compte dans loi Carrez : sous-sol, combles (aménageable ou non), véranda, grenier, remises, superficie inférieure à 8m²

Pas prix en compte dans loi Carrez : garage, terrasse, balcon

Surface habitable : combles aménagés

Ne sont pas pris en compte dans la surface habitable : cave, garage, parking, sous-sol, combles non aménageables, terrasses, balcons, vérandas, greniers et réserves.

 

 

En savoir plus sur notre diagnostiqueur Tony Milon de la société DIAGAMTER :

Cela fait maintenant 2 ans que nous travaillons avec Tony Milon et c'est pourquoi nous vous le recommandons avec assurance et séreinité.

Faire appel à notre diagnostiqueur, c'est être face à un professionnel minutieux, réactif et à l'écoute de ses clients, qui maîtrise aussi bien les parties techniques que la relation client.

Lors de la remise du rapport de diagnostic, Tony vous explique, commente et conseille. Vous bénéficiez alors d'un diagnostic bien précis et détaillé.

 

Pour effectuer un devis diagnostic gratuit, cliquez ici.

 

Tony Milon

Diagnostiqueur DIAGAMTER

09 83 56 07 07 / 06 63 56 30 24

tony.milon@diagamter.com

 

Société DIAGAMTER

59, Rue de l'Union,

59200 Tourcoing